原创 山东台综合广播 山东人民广播电台
聊城金柱大学城东苑小区业委会通过公开招投标，选定新的物业公司。一年时间马上过去，老物业坚决不退场，新物业迟迟无法进驻。根据相关法律规定，老物业和新物业应该依法办理交接，但在实际操作过程中，却存在诸多现实问题。
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深圳保利物业：中标近一年无法入场 全国范围首次遇到
聊城金柱大学城东苑小区是一个占地30多万平方米的高层住宅小区，居民2522户。
2016年入住以来，小区一直使用开发商前期物业——金安物业，直到2021年业主委员会成立，并在2022年12月23日公开招投标选定了新的物业公司——深圳保利物业。
中标至今，一年时间马上过去了，新物业一直未能进场。
深圳市保利物业管理集团有限公司朱新喜：“在全国，我们目前还没遇到过这种情况，在聊城第一次遇到这种情况，我们想借助这个契机第一次进入聊城市场，因为金柱东苑在聊城知名度还是比较高的。”
事与愿违。从今年1月13日正式签订物业服务合同至今，深圳保利物业两次尝试进驻小区，都以失败告终。
朱新喜：“目前对这个项目我们已经组织了两次进场， 但都没有成功，原因就是前金安物业纠集了一帮不知是业主还是其他人在阻挠。”
聊城金柱大学城东苑小区业委会主任崔小丽告诉记者，业委会曾多次通过当面和快递方式给前期物业公司送达交接通知，也都被拒收。“我们给老物业金安物业下的交接通知、召开交接会的时间、撤场移交的通知，全部是拒收。”
根据我国《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》的相关规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”。“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。
《聊城市物业管理条例》第34条第8款约定：物业服务人不得在物业服务解除或终止时，拒不退出或不按照规定移交物业服务用房和属于业主的档案资料、物品、资金等。
国家、省市的规定都很明确，聊城金柱大学城东苑小区的前期物业公司——金安物业为何不愿意办理交接并退场呢？
记者联系到聊城市金安物业管理有限公司大学城东苑项目部经理王磊：“业委会跟新物业往公示栏和电梯里贴了通知，不让业主交物业费，你说业委会的义务权利是什么呀，我们这边都有照片和视频，导致我现在物业费收缴率还不到30%呢整个小区。”
截至发稿前，王经理一直没有发过来相关的视频图片证据，而业委会方面则对此事另有说法。
东苑小区业委会主任崔小丽：“他说这个事是2020年底，我们拟定想召开业主大会，重新选聘物业，因为他一直是临时物业嘛。他那边就张贴通知，预收2021年全年的物业费，这种情况下，业委会就下了个通知，就是说不能预收下一年的物业费。我们下了那个通知以后，他接着就给我们撕了，物业费也一直在收取。”
聊城市高新区建管部门：此类问题很多，存在监管困难
聊城金柱大学城东苑小区业委会与老物业金安物业的矛盾纠纷，从2020年业委会起意更换物业公司就开始了，这直接导致新物业深圳保利物业持续近一年无法入场。
当三方矛盾无法自行解决的时候，当地街道办和物业主管部门能否起到调和和监管作用呢？
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聊城金柱大学城东苑小区业主委员会与新物业——深圳保利物业在2023年1月13日签订了物业服务合同之后，曾经在今年4月和7月组织过两次进场，现场都以双方冲突而告终。
小区所在的黄山路社区居委会、九州发展服务中心、高新区建设管理部、金安物业、深圳保利物业相关人员进行了两次联席会议，都未能谈妥。
深圳市保利物业管理集团有限公司朱新喜：“政府协调会，金安一直以各种理由，要求住建局解决需求再移交，但这些事情是住建局解决不了的，比如业主拖欠物业费，会上我们也提出了通过法律途径追溯，但他们不认可。”
业主拖欠物业费的收缴问题，成为金安物业迟迟不退场的主要原因，这一点，聊城市高新区建设管理部负责物业服务行业管理的工作人员史建鹏也向东苑小区业委会表达过同样观点。史建鹏：“东苑业主有很多欠物业费的，而且这个数字对物业公司来说不是小数。我们支持你们的诉求，他也会提他的诉求。”
业主拖欠物业费，老物业是否有理由拒绝退场呢？
根据我国《物业管理条例》第五十八条的规定：“违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”
据此，东苑小区业主委员会认为，在交接工作焦灼近一年时间不能成行的情况下，聊城市高新区物业主管部门理应对老物业金安物业实施经济处罚。但是，物业主管部门却另有说法。
聊城市高新区建设管理部住房建设管理和节能科技办公室主任史建鹏：“你说的是物业管理条例，不移交相关资料有一个1万到10万的处罚，但是，还有限期整改呢。而且，1万到10万，怎么去裁量，没有一个很清晰的裁量。我不否认，对这一块的处罚确实没有一个很清晰的约定。“
区住建无法进行裁量，业委会找到了聊城市住建部门。“我们的职权已经下放到各县区住建局了，如果他确实违规了，辖区住建是有这个职权的，处罚他。”
与此同时，聊城市住建和高新区建设管理部门都不约而同地提到，这件事还是得找辖区街道办。
聊城市住建：“为何不让社区和街道办事处去推进这个事情呢？他们难道管不了物业么？还是建议沟通社区和街道办事处那边，哪怕他协调不动，该找哪个部门沟通督促，是他来找，并不是业主委员会来找。”
高新区建设：“物业交换的事，最好还是由社区主导，我只是物业行业主管部门，我们的建议还是通过法律途径。”
业委会于是又找到辖区街道办，街道办工作人员表示无能为力，希望得到上级物业主管部门的指导。
聊城市高新区九州发展服务中心物业办公室李龙：“我们对金安物业该做的都做了，如果我们能把这个事办了还能到今天了？从3月份到现在。让我们协调部门可以，哪个部门能对他有约束力？我们上级主管部门就是高新区建设管理部。找我们没问题，但请领导指示该怎么办啊下一步，喊他们来开会么？”
与此同时，聊城市高新区建设管理部工作人员也提到，当地很多小区 都出现了类似矛盾纠纷，他们确实有“监管的困难”。聊城市高新区建设管理部住房建设管理和节能科技办公室主任史建鹏：“如果说我有这个权利，或者有很直接的处罚，或者吊销他的执照，或者什么信用，有很直接的权利的话，整个物业行业不会这么难干。不光你们小区，聊城市就有很多小区出现这种问题。不光是东苑，很多区县都有很多这种情况，确实有监管的困难。”
观点：执法不自信=对违法行为的纵容 法治是最好的营商环境
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11月28日，山东广播电视台综合广播《一线大调研》直播节目关注了此事。
山东省政府法律专家库成员李岫岩认为，此事久拖不决的原因不在哪一个单独的部门，问题的解决也不是哪个部门可以独立完成的，各部门应当各司其职、各自担当，抱团形成为民办事的合力。“《聊城市物业管理条例》第59-63条，对相关部门的监督管理职责进行了明确的划分，在权责范围明确的情况下，问题的解决进程一直停滞不前，我们认为是相关部门的失职。相关部门是不是做到了勇于担责？”
对于当地物业主管部门工作人员提到的“1万到10万怎么裁量”的问题。李岫岩认为，自由裁量是法律赋予的权利，但在具体行政处罚的运用上，基层部门行政执法人员并没有深刻理解法律条文，“这种执法的不自信也直接导致对违法行为的纵容”。
李岫岩认为，此事从表面看，貌似是一个小区的物业纠纷得不到解决，实际上也间接影响到整个辖区，甚至一座城市的社会风气和营商环境。“法治是最好的营商环境。当物业纠纷发生的时候，依法依规解决是一种正向能量。基层政府通过营造依法经营、诚实守信、公平竞争的市场环境，才能为企业扎根辖区增加信心，也为经济高质量发展注入活力！”
《一线大调研》将继续关注事件进展。
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