极目新闻记者 杨锦英
5月15日起，广州市花都区开展商品房以旧换新“焕新购”活动，在2024年5月15日至2025年5月14日期间，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。
本次活动打通房地产开发企业、中介机构与换房人三方壁垒，鼓励各方参与卖旧买新“焕新购”并签订三方协议。中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，房地产开发企业依照“卖旧房”快慢提供中介梯度佣金和购房人梯度折扣方案，加快推进交易达成。
有专家认为，此次花都区的政策比较精细化，有利于激发业主换房的积极性，降低换房的成本。同时，本次活动的各个环节，从买卖、装修、租赁到搬家、贷款等，均有相关政策扶持，降低交易的周期、缩短交易的成本。
2023年至今，全国已有超过50个城市表态支持商品房“以旧换新”，其中大部分城市已落地实践，成效初显。专家表示，目前各地对于商品房“以旧换新”政策越来越重视，支持越来越科学和系统。商品房“以旧换新”已成为消化存量房产、优化增量住房的重要抓手之一。
花都商品房“焕新购”示意图（图源：广州花都发布）
广州花都开启商品房“焕新购”
5月15日起，广州市花都区开展商品房以旧换新“焕新购”活动。活动由广州市花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、广州市花都区建筑装饰协会联合开展，在2024年5月15日至2025年5月14日期间，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。
本次活动打通房地产开发企业、中介机构与换房人三方壁垒，鼓励各方参与卖旧买新“焕新购”并签订三方协议。中介机构优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期，房地产开发企业依照“卖旧房”快慢提供中介梯度佣金和购房人梯度折扣方案，加快推进交易达成。
方案鼓励参与活动的房地产开发企业推出“焕新无忧购”，对换房人提供一定期限的“退房无忧保护期”。即房地产开发企业与换房人签订认购协议，约定交付订金后的一定期限内，若旧房成功售出则按协议约定进行新房交易，若旧房未售出则按约定解除协议、无条件退还订金，换房人无需承担违约责任。
特别的是，家装家居企业作为第四方也参与了本次活动。官方鼓励企业为换房人提供家装折扣方案及优惠券等优惠，支持换房人旧房翻新、新房装修，提高旧房价值、加快新房入住。
当前花都区“焕新购”活动共有25个房地产开发企业及项目、14家家装家居企业、10家中介服务机构参与。全国有意愿出售旧房的业主均可以报名参加广州花都区的“焕新房”活动，但换购的新房须为花都区内参与活动的房地产项目。
“焕新购”活动还提出，鼓励参与活动的房地产开发企业让利，对换房人在原有房价基础上推出“折上折”优惠，提供“焕新购”特别补贴、购房大礼包、物业费减免等特惠方案，实打实让换房人获利。
花都商品房“焕新购”参与流程图（图源：广州花都发布）
“以旧换新”有何优惠？
那么，换房者具体如何“以旧换新”？在此过程中可以享受到怎样的优惠？5月15日，参与本次“焕新购”活动的一所中介机构工作人员告诉极目新闻记者，对房产中介机构来说，“以旧换新”相当于换房者与中介将两单生意并在一起做，其间肯定会为换房者尽量争取优惠，但根据每个人出售的房源不同、置换需求不同，实际落地的优惠力度也会不一样。
“我们会根据换房者旧房子的情况以及新房子的需求，专门定制一个组合。在卖房这边，我们会用最快的速度去帮忙挂牌销售，做网络投流，尽快将房子卖出去。”中介人员介绍，“另一边换新房，也会视每个开发商、具体项目的不同情况，按正常标准去谈折扣、谈开放商能给的最大扶持力度。”
中介人员也强调，因每人的条件不同，如要参加活动，需要带房产证明等资料到线下门店面对面洽谈。
记者观察到，本次参与活动的房地产项目大多坐落在较繁华地段、交通站点或自然景点附近，房源品质较佳。多家房地产开发商联系人表示，其目前出售的全部户型均参与活动。
其中一名开发商联系人告诉记者，该司旗下一房地产项目参与了“焕新购”活动，可以提供的优惠方案包括两方面，一是换房者在购房时可以享受小幅度的额外优惠，“大约两三万，不同房源面积不同，具体优惠金额也会有区别”；二是为换房者申请比普通购房者更长的延期交付时长。此外，参加活动的房型中也包括学区房。
也有开发商工作人员认为，换房者在下定金之后，等待旧房挂牌至出售期间，开发商为其保留房源预留的缓冲期，对换房者来说这本身就是一种优惠，因此在价格等方面可能不会额外优惠，“我们的折扣都是公开统一的。”
（图源：广州花都发布）
国内已有超50城支持“以旧换新”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次花都区的政策比较精细化，有利于激发业主换房的积极性，降低换房的成本。例如鼓励参与活动的中介机构为换房人提供过渡期租房佣金优惠服务，考虑到了换房人在卖旧换新的空档期的租房需求。
同时，本次活动的各个环节，从买卖、装修、租赁到搬家、贷款等，均有相关政策扶持，降低交易的周期、缩短交易的成本。
“这些优惠加总起来，实际的优惠力度是比较大的。”李宇嘉对记者表示，“不过，根据公开报道，这些扶持均是鼓励，并未明确扶持（优惠、折扣）的具体量化指标。因此，建议花都区房地产行业协会、中介协会花都会员服务委员会、花都区建筑装饰协会等，能够将会员动员起来，带头的企业能明确支持的具体力度，让消费者看到切切实实的好处。”
本次花都区推出商品房“焕新购”活动，目的是为加快住房流通，提升交易便利度，更好满足居民刚需和改善型住房需求。
在类似的目标指向下，为消化存量房产、优化增量住房，2023年至今，全国已有超过50个城市表态支持商品房“以旧换新”，其中大部分城市已落地实践，成效初显。
根据中指研究院监测数据显示，各地支持“以旧换新”的方式主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出，出则按流程购买新房（以下简称“中介优先售房模式”）；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目（以下简称“旧房收购模式”）。
此外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。也有城市在实践中组合使用上述三种方式，多方面推动城市商品房“以旧换新”。
郑州住房“以旧换新”全市八区推行（图源：郑州日报）
关键一环是旧房能否卖出去
总体而言，“中介优先售房模式”运用较广，参与活动的房地产项目也更多，换房者选择更多。同时，房地产商、中介机构、家居企业等行业多主体联合下场，有利于激活市场活力。
“旧房收购模式”则因以国资平台为背书，对换房者来说更稳定，从各地推行情况来看，成交情况更好。但目前各地的“旧房收购”多在试点阶段，“以旧换新”房量规模也比较小，一般在千套以内。
今年以来，郑州市及无锡市梁溪区成为旧房收购模式的良好执行范例。4月2日，梁溪区首批次“以旧换新”试点启动，一个月内成交房产已超40套，转化率超85%。
而4月20日郑州市二手住房“以旧换新”试点工作启动以后，效果也相对显著。截至5月10日，网络报名平台累计接到报名申请504个，经初审符合收购条件的房源255套，经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向。
目前，郑州市二手住房“以旧换新”工作已取消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行，由郑州城发安居有限公司收购的二手住房房龄由15年放宽至20年。
（图源：广州花都发布）
易居研究院研究总监严跃进认为，郑州全面铺开旧房收购、“以旧换新”，是官方指导引领、系统有序规划的操作。这也说明各地对于商品房“以旧换新”政策越来越重视，支持越来越科学和系统。5月以来，深圳、上海、广州等一线城市陆续启动商品房“以旧换新”活动，也说明商品房“以旧换新”成为二季度各地优化房地产的重要政策工具之一，也是消化存量房产、优化增量住房的重要抓手之一。
在李宇嘉看来，截至目前，从披露数据看，各个城市的“以旧换新”意向登记、有效登记、完成新房意向认购数量还是比较满意的。这说明，二手房以旧换新的潜力比较大，改善型需求潜力比较大。这与存量房源近期价格下跌幅度更大有关，业主认识到，必须要进行房屋的置换，以追求更好居住环境的同时，实现资产保值增值。
不过李宇嘉也强调，“以旧换新”最关键的一环是，旧房能否卖出去。从近期各地数据看，参与活动的二手房卖出去的不多，无法实现新房从认购到签约、按揭等环节。一方面，二手房本身交易周期比较长；另一方面，进入5月份以后，二手房交易反弹力度有所减弱。另外，各地在推进以旧换新时，在税费减免、国企收购、带押过户等切切实实的利好方面，落地效率并不高，对卖旧的推动力度尚待提高。
“因此，商品房‘以旧换新’可以成为一个渠道，但能否发挥最大效果，取决于地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，比如降低税费、按揭费、降低利率，推进带押过户等。另外，在两笔生意过程中，二手房业主是否愿意降价，开发商是否愿意把好房子拿出来，并让利销售，也是一个影响因素。”李宇嘉说。
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