运营 | 张大星
房地产深度调整的当下，万科一举一动都牵动着市场神经。而在经历了一个月多前的舆情风波后，万科一扫此前市场笼罩的悲观情绪，转眼成了被政策 ” 礼遇 ” 最多的房企。
5 月 30 日，有外媒消息指，万科已与银行洽谈 69 亿美元（折合 500 亿元人民币）贷款事宜，并以近 900 亿元人民币资产抵押以融资贷款。「市界」就此联系万科方面人士，对方表示暂无回应。
如果说市面流传的 500 亿大单尚且扑朔迷离，那一周前的 200 亿贷款则是实实在在的。5 月 23 日，万科收到招商银行等银行团贷的 200 亿 ” 泼天富贵 “，代价则是将手中万纬物流的全部股权质押了出去。
一个月前的万科股东大会现场，为摆脱眼下流动性困境，郁亮亲自披露了瘦身健体的 ” 一揽子方案 “。甚至连没来参会的王石，也在业绩会现场传出了其 ” 主动放弃千万年薪 “，以示与万科共度难关的决心。
万科积极求生的姿态，给资本市场注入了一针强心剂，也换来了金融机构和股东的信任。在宣布 200 亿银团贷款消息 4 天后，5 月 27 日，万科深圳超总商办地块又以 22.35 亿成交价顺利转让，受让方则是大股东深圳地铁和深圳百硕迎海公司。
眼下，万科管理层正在打一场不能输的战役。时代变化带来的挑战，需要他们全力应对。如今，万科正在进行一轮密集的融资和经营模式调整，并且力度相当大，而这会让它成功走出风暴么？
掏出家底，换银行信任最近一段时间，万科专门为融资问题成立了融资小组，总裁祝九胜深度参与其中，每天都开协调会。面对金融机构们提出的各类疑问，祝九胜不光要向他们解答疑虑，关键还要展示出诚意。
被房地产一连串坏账单吓坏后，银行开始对房企提出更多要求，希望增加资产抵押措施以控制风险。负责对公贷款业务的银行人士陈辉对「市界」表示，” 当下房企如果没有抵押物想从银行贷款是很难的。”
万科也同样需要及时适应新融资模式。作为房地产行业的 ” 好学生 “，万科过往的融资模式中 90% 是信用债，很少涉及抵押物的问题。但在新的融资模式下，光靠信用贷款已经不灵了。
给予他们信心支撑的，便是万科数十年积累的庞大经营性资产。祝九胜表示，” 过往几个月万科就资源问题、资产问题跟银行有很多交流。我们基本的结论是，万科的抵押品、资产和资源是相对充足的。”
谈判进展要比很多人想象得快。5 月 23 日，万科宣布，已与招商银行等头部金融机构签订的一笔高达 200 亿元的大单，目前已到账 100 亿元，抵押物为万科旗下万纬物流股权，一举创下年内房地产单笔融资规模最大金额。
要知道，银行对地产融资向来要求严格，过往多年，只有头部央企才能享受到银团的大额贷款，对比之下，万科获得融资的支持力度明显变大了。而令许多人意外的是，此次肩负银团贷款牵头行的是一家股份制银行——招商银行。
万科和招商银行同起家于深圳，业务合作上往来不少。万科的大股东是深圳地铁集团，属于地方国资委控盘，招行的大股东则是招商局，属头部央企。2022 年末时，招商银行还曾是万科排名第二的贷款行，对万科授信额度 750 亿。
不过，此一时彼一时。过去一年，房地产坏账给银行的压力还在持续攀升，银行放出去的每一笔地产贷款都得小心翼翼。「市界」梳理财报发现，2023 年，招商银行 10 大贷款客户名单中只有一家房地产企业，比 2022 年少了 2 家。
陈辉对「市界」表示，” 现在金融救市的风向兴起，很多国有大行都有了行动，作为股份制银行中的王牌，招商银行也需要承担起救助的角色。” 不过，为了让金融机构放心，万科也拿出了压箱底的经营性物业资产——万纬物流，并将其持有的全部股权质押给了招商银行深圳分行。
招行看中的万纬物流，是万科集团多元化体系内不折不扣的一个香饽饽。早在 2014 年，郁亮喊出地产进入白银时代时，万科随之开始涉足物流地产。2015 年，万科将之物流品牌独立出去，成立万纬物流。
如今，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模国内第一。正是这份优质的物流资产，给了招商银行很大的信心。陈辉说道，” 即便未来这笔贷款真的成为不良，银行也能通过将质押股权进行拍卖，拿回一部分资金。”
除招商银行外，万科近期也密集获得了多家银行贷款，仅 5 月以来，就有包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行，累计对万科融资额已近百亿元。而细看这些融资，无一例外的都有股权质押作为贷款担保。
据媒体不完全统计，5 月以来，万科已累计获得融资规模已超过 300 亿元。此外，万科还成功发行一笔规模 14.35 亿元的 CMBS。只不过，光靠超三百亿的银行贷款并不能完全解决万科的资金需求。
22 亿卖总部，大股东接了和银行协商贷款的另一边，万科同时也在紧锣密鼓地处理资产转让。
此前的股东大会上，郁亮明确提出，不光要未来两年削减付息债务 1000 亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。宣布这一目标 8 天后，万科将捂了 6 年多的 ” 深超总 ” 地块，摆到了货架席上。
万科深圳湾超级总部地块，是 2017 年 12 月 19 日万科以 31.37 亿元竞得的宝地，原计划建造成为万科深圳新总部大楼。但在万科遭遇前所未有的困难之际，” 超级总部大厦 ” 的梦想则显得有些奢侈了。
” 断舍离 ” 深超总地块，于万科而言并不容易。曾经，在深超总基地拥有一块地，是很多深圳大佬们的梦。这里每一块住宅用地都曾热销，人们还为它赐上了一个美名，” 深圳未来的城市形象代言人 “。
为了拿到深超总的入门票，万科也同样没少费功夫。据媒体报道称，早于 2015 年 11 月 5 日，郁亮就拜访了南山区委书记姜建军、区长王强等人，协商万科新总部在南山区的选址。
直到 2017 年 12 月 19 日，两宗深圳湾超总地块一同出售，万科这才有了入驻的机会。当日，万科以 31.37 亿元拿下 T208-0053 宗地。巧合的是，另一个相邻的地块 T208-0054 被恒大以 55.52 亿收入囊中，彼时两位巨头都还如日中天。
不过，房地产的一轮巨浪拍下来，恒大和万科最终也还是没做成邻居。于恒大而言，原本规划建筑高度 400 米的恒大总部，随着 2021 年 9 月份的公开暴雷就此停工，后于 2022 年被深圳安居建业集团收购。
万科对这块宝地也不缺设想。拿地之初，万科不仅对项目设计方案进行了两轮国际招标，甚至还引入美国 PCPA 建筑师事务所的 ” 水晶体 ” 方案。但现在，房地产行业的寒风，无差别地吹到了万科身上，” 瘦身 ” 成了不由己的必选项。
根据最新交易文件显示，该地块建设进度大部分依旧停留在地下结构和工程桩完成的阶段，项目北区甚至还有部分土方未开挖。另外，该地块属商业办公和酒店性质，自持比例高达 70%，对建设和运营资金要求都高。
负责大宗资产交易的业内人士陈飞对「市界」表示，” 以前意向收购的企业还会先调查一下项目，再决定买不买，现在是看都不看了，因为没有预算。更何况，22 亿元的资金，对于任何一家企业都不是小数目。”
关键时刻，深圳地铁和深圳市南山区国资委下属企业——深圳百硕迎海公司，以 22 亿元的成交价联合竞得。算算账就知道，虽说万科的最初拿地价格是 31.37 亿元，但如果按融资及建安成本账面价值则为 40.16 亿元，此次交易对万科来说相当于是 5.5 折出售。
尽管是一项亏本买卖，但在遍地都在苦寻买家的收并购市场，能拿到现金流要比卖多卖少重要得多。而深圳地铁的这次接手，更是向外界传递的强烈信号：万科的身后有深铁，深铁背后则站着深圳国资委。
接下来，万科 ” 卖卖卖 ” 的动作必然不会停。根据郁亮的规划，万科今年将卖掉 200 亿的资产，” 今年的目标是 200 亿，希望未来几年每年能卖 200 亿。”
200 亿贷款只解得了 ” 近渴 “一个月前的万科股东大会上，郁亮明确表示，万科会 ” 坚定瘦身 “，未来聚焦在 ” 综合住区开发、物业管理和租赁住宅 ” 三大主业业务，退出其它业务。
这意味着，之前万科转型布局的海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营业务等都将进入 ” 断舍离 ” 名单，而这些都是属于万科多元化探索数十年来积攒的资产。
方正证券研报指出，若万物云、印力、万纬物流等核心资产过去未被大量用于融资，则万科潜在融资空间能够为 2024 年内到期债券提供较为充足的偿还保障。
当下，靠着多家银行贷款和资产转让，万科多少能喘一口气。公开信息显示，仅 2024 年，万科就面临 261 亿元的债务偿还压力，其中五六月份就有两笔美元债到期，金额分别为 14.5 亿美元及 6 亿美元，折合人民币合约 145 亿元。
但银行贷款也只能解决一时危机。作为房地产龙头企业，万科的债务规模依旧十分庞大。截至 2023 年末，万科负债总额 1.1 万亿元，有息负债合计 3200.5 亿元，而有息负债则以中长期负债为主。
从财报数据来看，截至 2024 年一季度，万科手上的货币资金仍有 830.7 亿元，对比去年末 998.1 亿元资金进一步降低。再加之，由于其中涉及到部分预售监管资金，实际可动用资金并不像账面看起来那么充裕。
拿什么应对此后的偿债高峰期？这同样也是万科管理层需要直面的难题。长远而言，万科经营企稳、负债真正得以缓解的根本，依旧离不开房地产市场的销售企稳，这也是评级机构对万科的担忧所在。
万科获得 200 亿银团贷款好消息的当日，惠誉宣布，将万科的长期外币和本币发行人违约评级 ( IDR ) 从 “BB+” 下调至 “BB-“。惠誉认为，” 持续的销售恶化影响了万科的非银行融资渠道 “。
单从销售数据来看，万科仍未摆脱行业下行的困境。数据显示，万科 1-4 月的权益总销售额 504 亿元，同比下降 42.2%；4 月合同销售 208.9 亿元，同比减少 37.59%。
进入 5 月以来，房地产终于感受到了新政的温暖，各大城市陆续宣布了调低贷款利率、降低首付下限、放开限购等政策，地产股也跟着来了一波回光返照。
作为房地产全行业的信仰，万科 A 的市值也一度重新站回千亿。截至 5 月 31 日收盘，万科 A 最新市值为 984 亿。但相比股市，楼市起效的时间则要慢得多。
对于万科而言，行业普遍面临信心不足的当下，万科管理层仍然需要努力熬过漫长的修复期，等到买家情绪重新被调动起来的时刻，但时间要多久，没人说得清。
” 相信在方方面面的支持下，我们自身的努力下，我们能够自强、自救，可能就有更多人来帮我们，我们就会做得越来越好。” 祝九胜表示。
（文中陈辉、陈飞为化名）
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